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高崎市で家族が亡くなって、その人が土地や建物などの不動産を所有していたとします。この場合、不動産も相続対象です。被相続人の不動産も含めた財産総額が基礎控除を超えている場合、相続税の対象になります。ここで問題になるのが、不動産の相続税額のベースになる評価額の計算方法です。ここでは相続税の評価額の計算方法についてくわしく見ていきます。
相続税の不動産の計算方法
預貯金の場合、金額が明確なので財産や相続税の計算もそれほど難しくありません。しかし不動産の場合、土地や家屋をどのように評価するかがポイントになります。土地と建物では評価方法が異なるのでここで詳しく見ていきます。
土地の評価方法
土地の評価方法は路線価方式と倍率方式の2種類があります。どちらが適用されるかは、高崎市の中でもどこに物件があるかで変わってきます。路線価の定められている地域に土地があれば路線価方式、それ以外の場所の場合倍率方式が適用されます。
もし高崎市の中でも市街地に土地を被相続人が所有していた場合、路線価方式がとられるでしょう。路線価は道路ごとに路線価が定められています。こちらに被相続人が所有していた土地面積を開けて算出する方法です。国税庁の「財産評価基準書 路線価図・路線価倍率票」で当該地区の路線価を確認しましょう。数字とアルファベットの組み合わせで路線価が示されているはずです。数字が金額で1,000円単位で表示されます。「100」と書かれている場合路線価は10万円です。
路線価×地積で基本的には算出します。しかし場合によっては補正率を掛け合わせて価格を算出する物件もあります。補正率は土地の間口や奥行き、地形などに基づき決められます。
倍率方式は路線価の定められていない地域に土地を保有していた場合に適用されます。高崎市の中でも市街地以外の山林などを所有していた場合などです。この場合、固定資産税評価額×一定の倍率で算出されます。ちなみにこの倍率ですが、地域ごとに定められています。
建物の評価方法
建物の場合、どのような目的で使用していたかによって計算方法が異なります。もし自宅であれば、固定資産税評価額がそのまま使われます。ところが貸家の場合には自用家屋の価額に賃貸割合に1～30％をかけたものをかけて算出します。賃貸割合や倍率についてはケースバイケースです。
ケース別の土地の評価額の計算方法
基本的な不動産の評価額の計算方法は以上のようになりますが、実際はもっと複雑です。土地がどのように活用されてきたかによって計算方法が微妙に変わってきます。以下で代表的なパターンについてみていきますので参考にしてみてください。
借地の場合
借地権がついていて勝手に売却できない、土地を貸し出して賃料を得ているなど借地の場合、従来のように自由に土地は使用できません。その分評価額は低く抑えられる傾向が見られます。土地の評価額に借地権割合を掛け合わせて、評価額を計算します。路線価図に数字のほかにアルファベットが記載されていると紹介しました。このアルファベットが借地権割合になります。路線価図の中で被相続人の物件の借地権割合がどうなっているか確認しましょう。
事業を行っていた
被相続人の中には保有していた土地を有効活用している場合もあるでしょう。例えばアパート経営やマンション経営していた場合です。この場合、入居者がいるので自分の好きなようには利用できません。その分評価額も減額されます。この場合、土地の評価額から土地の評価額×30％×30％×賃貸割合を差し引きます。不動産経営は相続税の節税対策になるとよく言われますが、その理由がこれです。
駐車場の場合、通常の評価方法が基本適用されます。しかし例外もあって、企業がその土地を一括で借り上げている場合です。この場合、借地権割合分が評価額から差し引かれます。
小規模住宅地等の特例
被相続人が亡くなった段階で相続人が高崎市の住宅で同居していた場合、小規模住宅地等の特例が適用されます。その他には被相続人が行っていた事業を申告火減まで相続人が引き継ぐ場合にも適用可能です。土地を住宅として使っていた場合330平米の部分が80％、事業で使っていると400平米までが80％、賃貸に使っていた場合200平米まで50％の評価額になります。
まとめ
不動産の評価額の計算方法について解説しました。まずは土地が路線価の対象になっているか、路線価図表をご覧になって確認した方がいいです。また以上で紹介したように土地をどのように使っていたかなどで、また適用される倍率も変わってきます。土地ごとに評価額の計算方法は変わってきます。
正確に評価額を算出したければ、専門家に手続きを依頼するのがおすすめです。高崎市にも相続問題関連で実績のある弁護士や司法書士もたくさんいます。このような専門家に被相続人の財産や不動産に関する情報を提供し、相続税がどれくらいになるか計算してもらった方がいいでしょう。
